Hva beregner kalkulatoren?
Utleiekalkulatoren gir deg en fullstendig økonomisk analyse av en utleieeiendom. Du legger inn kjøpspris, finansiering, leieinntekter og kostnader — kalkulatoren beregner kontantstrøm, yield og avkastning live.
Kontantstrøm
Månedlig netto kontantstrøm er det du sitter igjen med på konto etter at alle utgifter er betalt:
- Leieinntekter (justert for ledighetsrate)
- Minus: løpende kostnader (forsikring, kommunale avgifter, vedlikehold osv.)
- Minus: terminbeløp (renter + avdrag)
- Minus: skatt (22 % på nettoinntekt)
En positiv kontantstrøm betyr at eiendommen finansierer seg selv. En negativ kontantstrøm betyr at du må betale av egen lomme hver måned.
Yield
Yield viser lønnsomheten som forholdet mellom leieinntekter og eiendomsverdi.
- Netto yield (kost): (Leieinntekter − utgifter) ÷ (kjøpesum + omkostninger + renovering)
- Netto yield (marked): (Leieinntekter − utgifter) ÷ markedsverdi
En typisk netto yield i norske byer ligger mellom 2–4 %.
ROI
Return on Investment (ROI) beregnes som:
Årlig nettofortjeneste ÷ investert kapital × 100
Nettofortjeneste inkluderer nedbetaling av lån — altså den faktiske formuesøkningen, ikke bare kontantstrøm.
Skatt
Kalkulatoren bruker en skattesats på 22 % på nettoinntekt (leieinntekter minus utgifter minus rentekostnader). Dette gjelder for privatpersoner som leier ut sekundærbolig i Norge per 2024.
Merk: Leier du ut primærbolig (der du selv bor) kan deler av inntekten være skattefri. Kalkulatoren forutsetter skattepliktig utleie.
Låntyper
Kalkulatoren støtter to låntyper:
- Annuitetslån: Like store terminbeløp hele løpetiden. Andelen renter synker og avdrag øker over tid.
- Serielån: Like store avdrag, men terminbeløpet synker over tid ettersom rentedelen reduseres.
Ledighetsrate
Ledighetsraten justerer ned leieinntektene for perioder uten leietaker. En ledighetsrate på 5 % tilsvarer ca. 2–3 uker uten leietaker per år.
Vedlikehold
Vedlikeholdskostnader beregnes som en prosentandel av eiendomsverdien per år. En tommelfingerregel er 0,5–1 % per år for en gjennomsnittlig bolig.
Begrensninger
- Beregningene er veiledende og erstatter ikke profesjonell rådgivning.
- Kalkulatoren tar ikke hensyn til formuesskatt, gevinstbeskatning ved salg eller endringer i rentenivå.
- Skatteregler kan endres. Sjekk alltid gjeldende regler på Skatteetaten.no.